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Checklist para compra de um imóvel

O processo de compra de um imóvel envolve muitos detalhes e qualquer descuido pode se transformar em um enorme prejuízo. Se você não sabe por onde começar, nós podemos te ajudar. Para que você não esqueça de nada, desenvolvemos um checklist com tudo o que você precisa observar e decidir em cada etapa da compra

Etapa 1 | Planejamento

A primeira etapa da compra consiste em refletir sobre as suas prioridades e o perfil do imóvel dos seus sonhos. O que você espera dele? Quais são as características de que você não abre mão?

Para isso, avalie sua estrutura familiar e considere seu planejamento para os próximos anos – se pretende mudar de emprego ou ter mais filhos, por exemplo.

Quais são os bairros de sua preferência?​ Qual o tipo do imóvel (apartamento ou casa)? Qual a idade do imóvel (novo ou usado)? Qual a finalidade da compra (moradia ou investimento)? Quantos dormitórios são necessários? Precisa ter garagem? Qual o orçamento disponível?

 

Etapa 2 | Pesquisa

Há muitas opções de portais e sites imobiliários em que você pode realizar a pesquisa. Se possível, também faça visitas presenciais às imobiliárias ou plantões de venda (no caso de imóveis na planta).

Com a definição das suas prioridades em mãos, é hora de examinar as opções disponíveis. Pegue todas as suas respostas da Etapa 1 e utilize-as como filtro entre os imóveis pesquisados – talvez você sinta dificuldade em conciliar todas as suas preferências num mesmo imóvel, mas não desista, é assim mesmo!

Aqui também é hora de anotar características mais específicas de cada imóvel, para usar como parâmetro entre eles mais tarde. O importante é ter acesso ao maior número de informações antes da visita.

O objetivo, ao final desta etapa, é que você tenha encontrado 2 ou 3 opções mais próximas do que buscava lá no início.

  • Antes de qualquer coisa, pesquise a idoneidade da imobiliária ou construtora do anúncio
  • Qual o preço do m² nos bairros que você escolheu?
  • Qual a taxa de condomínio e IPTU dos imóveis pesquisados?
  • Qual a área útil de cada imóvel?
  • O medidor de água é individual ou coletivo?
  • Existe garagem particular ou estacionamento rotativo?
  • Há opções de lazer nas áreas comuns?
  • Qual a posição solar?
  • Quais são as regras do condomínio para animais de estimação?
  • Como é a mobilidade da região? Há facilidade de transporte público? Como é o trânsito nos horários de pico?
  • Está disponível para financiamento imobiliário?

Etapa 3 | Visita

Essa é uma das etapas mais importantes no processo de compra, pois é na visita que você irá analisar todos os detalhes, tirar suas dúvidas e validar as informações obtidas pelo site.

Não tenha vergonha de olhar cada cantinho do imóvel, afinal de contas você é um potencial comprador e precisa se resguardar de quaisquer problemas futuros.

Procure anotar tudo sobre os imóveis visitados: isso evita que você confunda as características e facilita na hora de pesar os prós e contras de cada um.

  • Visitar primeiro os imóveis que você mais gostou
  • Ao entrar no condomínio, analisar a segurança na portaria e as normas para entrada de visitantes e não-moradores
  • Avaliar o estado geral do imóvel
  • Medir os cômodos
  • Verificar sinais aparentes de problemas, como infiltração, vazamentos, azulejos estufados, rachaduras, manchas de umidade nos forros e paredes etc.
  • Testar torneiras, tomadas e lâmpadas
  • Conversar com vizinhos e síndicos
  • Retornar em outro dia e horário para avaliar a posição solar e o trânsito na região
  • Visitar as ruas próximas e avalie a conveniência do bairro

Etapa 4 | Análise

Depois das visitas, reúna todas as suas anotações e pondere cada item. Nesse momento, é muito comum que as pessoas reorganizem suas prioridades e passem a valorizar algumas questões em detrimento de outras.

Por exemplo, alguém cuja prioridade inicial era uma casa com pátio para os filhos brincarem, pode reconsiderar ao visitar um grande condomínio com várias opções de lazer.

É importante que você reserve um tempo para analisar, mas se você ficou muito interessado em algum dos imóveis e ele estava anunciado por um bom preço, não demore a dar um retorno.

  • Está dentro do orçamento?
  • Será necessário fazer algum renúncia no seu estilo de vida para realizar essa compra?
  • O preço anunciado está alinhado ao mercado imobiliário da região?
  • A tendência é que a região valorize ou deprecie?
  • A localização é conveniente para a família?
  • Será necessário fazer algum reforma ou manutenção imediata?
  • Seus móveis caberão?
  • Pode imaginar-se vivendo no imóvel?
  • Como são os índices de segurança e as facilidades de transporte, educação e mobilidade na região?
  • Solicite a opinião de alguém da sua confiança
  • Tente avaliar o impacto dessa decisão a longo prazo

Etapa 5 | Negociação

Parabéns pela escolha do imóvel! Agora, é hora de negociar.

Essa etapa exige preparação, principalmente se o vendedor for experiente e você, leigo.

Quem vende, tende a achar que seu imóvel é mais valioso do que realmente é, e se você não tiver informações suficientes para fazer uma contraproposta, pode acabar pagando mais caro.

Quer saber mais sobre Negociação de compra do imóvel? Descubra 10 sacadas para usar na mesa de negociação!

  • Cordialidade desde o primeiro contato
  • Descobrir se o imóvel está à venda há muito tempo
  • Descobrir se o vendedor tem pressa em vender – se houve separação e a venda precisa ser realizada com urgência ou se ele pretende se mudar, por exemplo
  • Fazer contraproposta com base em informações: problemas a consertar, barulho excessivo da vizinhança, desvalorização da região etc.
  • Guardar folders, anotações e promessas por escrito sobre o imóvel
  • Considerar a possibilidade de dar uma entrada maior ou realizar o pagamento à vista
  • Evite demonstrar muita empolgação
  • Ir acompanhado à reunião de negociação

Etapa 6 | Documentação

Chegamos à etapa mais delicada da negociação: reunir e legitimar a documentação. Aqui, qualquer deslize pode se transformar em dor de cabeça.

São diversos documentos necessários, tanto do vendedor quanto do imóvel.

Se você não possui experiência para administrar as burocracias de uma compra e venda de imóvel, é indispensável que você procure uma imobiliária de confiança. Além de orientá-lo sobre as etapas da compra, eles dispõem de consultoria jurídica para avaliar a documentação apresentada.

Isso é necessário para que seja identificada, previamente, qualquer irregularidade que possa comprometer a venda do imóvel ou mesmo gerar dívidas para o novo proprietário.

  • Matrícula no Registro de Imóveis
  • Escritura Pública
  • Certidão de Ônus Reais – identifica se o imóvel está penhorado, hipotecado ou é garantia de financiamento, por exemplo
  • Certidão Negativa de Taxa Condominial
  • Certidão Negativa de IPTU
  • Comprovante de Estado Civil do vendedor
  • Certidão Negativa de Ações Cíveis
  • Certidão Negativa de Tutela e Interdição
  • Certidão Negativa de Feitos Estaduais, Federais e Trabalhistas
  • Certidão Negativa de Débitos

Etapa 7 | Pagamento e Financiamento

Estando tudo certo até aqui, será feita a assinatura da Promessa de Compra e Venda com o pagamento da entrada – geralmente, 10% do valor total do imóvel, e, em seguida, do Contrato de Compra e Venda.

Caso o pagamento integral seja feito à vista, o processo é bem simples: só depende de um Contrato específico e o depósito do valor.

Em contrapartida, se a compra for realizada por financiamento imobiliário, o ideal é que ele seja solicitado junto à instituição bancária entre as etapas 3 (Visita) e 5 (Negociação). Para obtê-lo, são necessárias diversas etapas:

  • Simulação do financiamento, para saber se o crédito liberado é suficiente para a compra do imóvel desejado
  • Avaliação de documentos do comprador
  • Avaliação de documentos do vendedor
  • Vistoria do Imóvel, realizada por um engenheiro do banco
  • Assinatura do contrato
  • Entrega das chaves

Etapa 8 | Taxas adicionais

Além do investimento empregado na compra do imóvel, existem taxas adicionais, indispensáveis para a formalização da negociação e transferência de propriedade.

Em alguns casos, é possível incluir as taxas no financiamento imobiliário, mas essa opção deve ser verificada no banco.

  • Imposto de Transferência de Bens Imóveis – ITBI: em Porto Alegre, representa, em média, 3% do valor total do imóvel
  • Registro do Imóvel: tarifado conforme valor do imóvel
  • Escritura Pública: em média, 0,6% do preço do imóvel – em caso de financiamento, não há essa taxa
  • Seguros obrigatórios – somente em caso de financiamento imobiliário
  • Taxa de vistoria do imóvel – somente em caso de financiamento imobiliário

Etapa 9 | Mudança

A etapa mais esperada chegou! É hora de pegar as chaves e aproveitar o seu novo lar!

Entretanto, para evitar problemas futuros, alguns pontos ainda merecem sua atenção:

  • Nova vistoria – caso identifique problemas aparentes não percebidos na visita, você tem até 90 dias para notificar ao antigo proprietário
  • Solicitar a Convenção do Condomínio, a fim de conhecer as regras de convivência

Algumas situações podem divergir entre a compra de um imóvel na planta e um usado, ou entre a compra de apartamento e casa, mas em todo caso é importante ficar atento aos detalhes.

Precisa de ajuda na compra de um imóvel? 

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